Commissioning – budynek w pełnej gotowości

Na pierwszy rzut oka commissioning niczym nie różni się od rozruchu. W obu przypadkach instalacja czy system zostają uruchomione, a inspektor nadzoru budowlanego sprawdza, czy działają poprawnie. Istotna różnica kryje się w sposobie interpretacji i rozumienia poprawności działania. Rozruch to sprawdzenie, czy wszystkie urządzenia działają (zostały poprawnie zainstalowane i podłączone). Commissioning to rozruch plus testy działania (poprawności i wydajności). Dotyczą one zarówno konkretnego systemu, jak też jego współdziałania z innymi, np. w ramach BMS (Building Management System). Zastosowanie commissioningu, choć nie wymagane prawem, jest bardzo korzystne dla inwestorów.

I nie tylko dla inwestorów, lecz również dla zarządców i najemców. Polskie prawo budowlane nie zawsze nadąża za rozwojem nowych inwestycji. Przepisy nie uwzględniają commissioningu, który w wielu krajach europejskich i w USA jest warunkiem koniecznym odbioru inwestycji. Wpływa też istotnie na możliwości negocjacji umowy najmu. Można żądać wyższych stawek w zamian za zagwarantowanie użytkownikowi, że chwilę po podpisaniu umowy nie będzie musiał ponosić kosztów związanych z wadliwie działającymi, niezoptymalizowanymi systemami.

Planowanie z wyprzedzeniem

Brak odpowiednich wymogów prawnych nie przeszkadza temu, by w umowie z wykonawcą (wykonawcami) zawrzeć zapisy zobowiązujące go do przeprowadzenia wszechstronnych testów wydajnościowych i integracyjnych. Dzięki temu unikniemy wielu problemów w czasie początkowej eksploatacji.

Pełne wykorzystanie zalet commissioningu jest możliwe wtedy, gdy zostanie on zastosowany już na etapie tworzenia wstępnej koncepcji budynku – w fazie współpracy architekta z projektantami poszczególnych systemów budynkowych. Nawiązanie takiej współpracy pozwala na możliwie najlepsze rozplanowanie poszczególnych instalacji i dobranie sprzętu optymalnego do założonych zadań.

Popełnione na tym etapie błędy (podstawowym jest brak wspomnianej współpracy) są trudne i kosztowne do skorygowania w fazie wykonawczej.

Sto procent pewności i bezpieczeństwa

Zastosowanie commissioningu w fazie projektowej pozwala skrócić fazę rozruchu i testów instalacji budynkowych. Korzyści są oczywiste:

• w chwili podpisania protokołu odbioru inwestor lub najemca ma gwarancję, że przejmowany budynek jest w stu procentach sprawny, czyli wszystkie systemy działają zgodnie z ustalonymi w fazie projektowej wymaganiami co do funkcjonalności i wydajności;
• wszystkie systemy są sprawdzone, ich praca została zweryfikowana w testach, a parametry dostrojone do rzeczywistych potrzeb, co pozwala na oszczędności poczynione w ogólnych kosztach eksploatacyjnych, a sięgające nawet 30 procent;
• optymalnie dobrane do zadań urządzenia i systemy mają znacznie wydłużony czas bezawaryjnej eksploatacji;
• systemy i ich działanie zostało sprawdzone i przetestowane pod kątem bezpieczeństwa dla użytkowników;
• skrócenie do minimum procesu szkoleń (inwestor, najemca, obsługa).

W efekcie uzyskuje się nie tylko oszczędności, ale także możliwe zyski, dzięki podniesieniu atrakcyjności obiektu w oczach najemców.

Retro-Commissioning, czyli commissioning istniejących obiektów

Commissioning znajduje najszersze zastosowanie w obiektach nowych, a dokładnie w tych, będących jeszcze w fazie projektowej. Nie oznacza to, że nie można go przeprowadzić w istniejących budynkach w celu podniesienia ich standardów (np. cieplnych czy jakości powietrza).

Retro-Commissioning to właśnie audyt aktualnej wydajności budynku i projekt jej poprawy. Głównie oznacza to obniżenie kosztów eksploatacji, najlepiej z jednoczesnym podniesieniem standardu.

Proces retro-commissioning przebiega zazwyczaj w trzech etapach:

• kontrola techniczna i korekta ustawień systemów budynkowych,
• audyt obiektu (obserwacja działania systemów i rutynowych zachowań użytkowników),
• przedstawienie zebranego materiału w postaci projektu optymalizacji budynku (konieczne naprawy, zmiana ustawień lub wymiana urządzeń, propozycje zastosowania prostych i systemowych sposobów oszczędzania energii, a nawet generalna przebudowa obiektu) wraz z kosztami i możliwymi oszczędnościami.

Dobry specjalista od retro-commissioningu nie zaczyna od hasła: to trzeba zburzyć i zbudować od nowa. W wielu wypadkach już wprowadzenie prostych, często bezkosztowych procedur i zmiany złych nawyków osób użytkujących pomieszczenia może być źródłem istotnych oszczędności. Dlatego też, firma FM Solutions, w każdym budynku, który przyjmuje w zarządzanie techniczne, wykonuje audyt oraz optymalizację działania wszystkich systemów, jako pierwsze i podstawowe działanie w swoim zakresie.